(スマイスター)土地活用とリノベーション

パートナー

土地活用には、駐車場経営から戸建て賃貸、賃貸経営(小規模~大規模)と様々な方法がありますが、どの方法を選ぶ場合も重要なのが「土地活用のパートナー(業者)選び」です。そのため土地活用にはリノベーションを行う業者のパートナー選びが鍵となります。

土地活用はオーナー1人ではできない

不動産オーナーには、様々なパートナー候補が「土地活用をしませんか?」と誘いを掛けてきます。たとえば駐車場やマンションを建設する業者、入居者の募集・管理に関わる業者、あるいは土地活用のための資金を融資する業者などです。

ここで注意したいのは、「土地活用を勧める業者にも、何か自社の利益になることがあるからこそ、不動産オーナーに土地活用を勧めている」という事実です。どのような業者が、どんな利益のために土地活用を勧めるのかを知りましょう。

業者を見極めるチェックポイント

・土地活用のどのステップ(建築、入居者の仲介、物件の管理、融資、土地活用全体のコンサルティング……)に関わる業者かを把握しましょう。

・業者の経営状態はどうか? ホームページ等で財務諸表が公開されているかをチェックしましょう。

・土地活用の明るい見通しばかりを強調するのではなく、リスクについても説明をしてくれましたか?

・周辺地域のニーズを業者がどのように把握しているか、そのニーズを賃貸経営にどう活かそうとしているのか、を賃貸オーナーに分かりやすく説明してくれるでしょうか?

・将来の入居者ニーズの見通しについても、入居率の低下を考慮し、堅実な計画を立てる業者かを見極めましょう。

「建築する」ことで利益を上げる業者

ハウスメーカー、工務店、ゼネコンなど、「建築する」ことで自社の利益を上げる業者は、建築・設計のノウハウについて優れたものを持っています。ただし、マンション建築が済んでからの入居者募集や、経営管理については、自社内で対応できる業者ばかりではなく、同系列の他社が行う場合や、提携事業者が行う場合もあります。また、土地の場所や人通りの多寡によっては、「マンション経営を選ぶべきではなく、駐車場経営のほうが向いている」という場合もあります。にもかかわらず、戸建て賃貸やマンション建築を勧め、自社の利益を上げようとする業者もあるので、注意してください。

業者を見極めるチェックポイント

・オーナーが「建てたい建物」に関する建築ノウハウを持っている業者でしょうか?

 (例:鉄筋コンクリート造の大型建築物はゼネコンが得意としていることが多いですが、ハウスメーカーにもツーバイフォー、軽量鉄骨など得意分野があります)

・設計担当者と賃貸オーナーが直接、納得がいくまで話し合える場を設けてくれるでしょうか?

・契約を急がせるばかりでなく、トラブルを防ぐための説明責任を果たしてくれるでしょうか?

・「建築する」ということが終わってからのアフターフォロー体制は充実しているでしょうか?

・過去に施工した現場を見学させてくれるなど、確かな実績と信頼を持つ業者でしょうか?

賃貸経営に携わることで利益を上げる業者

賃貸仲介業者、賃貸管理業者など、賃貸物件の借り手と貸し手の橋渡しをすることで利益を上げる業者が、土地活用を持ちかけてくることがあります。この場合「どの地域に、どのような物件の借り手が多いか」を業者が把握しているため、借り手のニーズに応じた設計・経営計画を立てることができるでしょう。

ただし、賃貸仲介業者や賃貸管理業者は「既にできあがっているマンション・アパートの借り手を探す」「入居者や物件の管理業務を行う」ことが主な仕事であり、「建物が完成してから」が出番という姿勢の場合もあります。

業者を見極めるチェックポイント

・入居希望者が物件探しをしやすいよう、平日の夜間、土日にも営業を行っているでしょうか?

・入居者募集にあたって、物件の魅力を伝える広告を打ち、インターネットも活用しているでしょうか?

・賃貸物件への入居から退去まで、入居者の要望・クレームなどに対してきめ細やかなサービスを行っているでしょうか?

・賃貸物件オーナーへの報告・連絡・相談は綿密に行わる体制づくりができているでしょうか?

・入居者が決まらない場合や、退去後のリフォーム・リノベーションなどに関して相談に乗ってくれるでしょうか?