(スマイスター)リフォームのときに役立つ!?立ち退き交渉のポイント

落書き

老朽してきたマンションやアパートをリフォームやリノベーションしようと思っているときに起こることとして現在いる住居者の人に立ち退きを要求するケースもあります。今回は「アパート経営・マンション経営における立ち退き交渉のポイント」について紹介している記事を見つけたのでご紹介します。

>>>サイトより一部抜粋。

収益をあげてきたアパート・マンションも、建ててから30年、40年と経てば、老朽化が目立ってきます。

借入金の返済が終わっていれば、空室が目立つようになってもマイナスにはなりづらいですが、新耐震基準の施行や今後も発生するであろう震災へのリスク、周辺に建ち始めた新築物件との比較で、ますます需要が低下することは目に見えています。

そうなると、考えなければいけないのは、耐震や新築に見劣りしないため(あるいは勝つため)の補強修繕やリフォーム、リノベーション、そして建て替えです。

建て替えや、フルリフォーム、スケルトンリフォームと呼ばれる基礎や柱以外は全て新しくなるリフォームの場合、必須となるのが入居者に退居していただくということ。
つまり「立ち退き」です。

言葉の響きからしても、厄介な印象を受けますが、その通り、問題が発生しやすいものです。今回は立ち退き交渉のポイントについて考えます。

立ち退き交渉が必要な状況とは

上述の通り、立ち退きが必要となるのは、主に物件の老朽化などによる建て替え時です。
その他に、賃貸事業をやめて土地を売却する、その土地に自宅を建てるなどの場合も、入居者が存在する限りは交渉が発生します。

借地借家法28条は、「正当の事由があると認められる場合」でなければ、入居者に退居を求めることができないとしています。
この「正当の事由」は、長期にわたる家賃滞納や、建物の老朽化が該当します。

ですが、老朽化対策が修繕程度で済む場合や、耐震性を理由にした場合は認められなかった裁判例もあり、このことから「建物の状態に入居者や周辺への危険・損害が懸念されるほどの理由がないと、入居者を退居させる理由にはならない」という捉え方ができます。

つまり、「少し古くなってきたから、建て替えで収益を上げたい」「自分の住まいにしたい」というのは、オーナーの都合であって入居者には関係ないため、法的な退居は認められず、入居者が納得できる内容の条件交渉をする他はないのです。

結局のところ、どんな理由があるにせよ、退居していただく以上は、立ち退き交渉が発生することになりますね。

「立ち退きの正当事由として認められるには」参照

立ち退き交渉で起こり得るトラブルとは

借地借家法により、オーナー側から契約解除を申し出る場合は6か月前にとされていますが、実際には1年程前から話を持ちかけることが多いようです。
それだけの余裕をもってしても発生するのが、「立ち退きの拒否」や迷惑料などの「支払いに関する金額調整」です。

転居先が見つからないために、入居者が立ち退き拒否をする場合もあれば、転居にかかる費用に関して、ここぞとばかりに過剰な請求をする入居者もいます。
「転居先ではこの家電を置く場所が狭いから、新しいのを買って」などは序の口だと言う話もあるほどです。

また、家賃滞納者の場合は、転居をするだけの費用を捻出できない可能性が高く、立ち退き交渉が長期化することが多いようです。

もしかすると、「法にのっとった形で手続きをしているのに」と思われるかもしれません。
中には、「部屋を貸してやってるのに」と言う方もいるでしょう。

ですが、オーナーにとって、入居者は部屋を貸してお金をいただいているお客様であり、入居者にとって、その部屋はお金を出して得ている「生活の場」です。
その「生活の場」を、お金をもらっている立場のオーナーが、自分の都合で簡単に奪い取ることができないのは、当然と言えば当然なのです。

もう少し法的な言い方をすると、入居者の得た居住権は、借地借家法により強く保護されています。
入居者が賃料を正しく払うという義務を果たしている以上、居住権は存続し、強制的な退居は不可能なのです。

立ち退き交渉には、「何かしらのトラブルは発生する」という意識で臨んだ方が正解でしょう。

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この続き「アパート経営・マンション経営における立ち退き交渉のポイント」を詳しくご覧になりたい方は「アパート経営・マンション経営における立ち退き交渉のポイント」をこちらよりごらんください。
https://www.sumaistar.com/yomimono/land/apart-manage/eviction-apart/ev-a-l-003/