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今回は「アパート経営・マンション経営における建て替えのタイミングとは」について紹介している記事を見つけたのでご紹介します。
アパート経営・マンション経営で資産価値を上げたり、下げないためにも建物のメンテナンスや維持が重要です。リフォームやリノベーションに留まらず、建て替えとなると慎重に検討しなければなりません。
建て替えのタイミングや注意する点などあるのでしょうか？
建て替えのタイミングはいつ？
・マンション
鉄筋コンクリート建造物の寿命について100年以上と言われていましたが、近年では建築や住宅などのメーカーが200年や500年と発表しているのも耳にします。
しかし、新しい建築基準などが出来ると耐久性がないと判断される物件が増え、30年前後で建て替えることが多いのが現状のようです。
・アパート
構造などにもよりますが50年以上はもつのではないかと言われています。
耐久性とは別物の「耐用年数」というものがあり、税務上の減価償却を計算するために作られた基準があります。
木造アパートの耐用年数は22年とありますが、これは税務上の価値として22年以上経つと価値がないとみなされるもので、耐久性がないという基準ではありません。
とはいえ、一般的には20年前後で建て替える物件が多いようです。
建て替えの判断基準はあるのか？
・築30年超物件
昭和56年以前に建てた建物は昔の耐震基準で建築されているため、耐震性を考えると建て替えを検討する時期かもしれません。
・建物の老朽化
駅から徒歩1分など立地条件が良ければ、建物が古く設備が整っていなくてもと良いと思う入居者は多い傾向にありますが、便の悪い立地条件では家賃を下げて貸すことが多いようです。
家賃収入を保つためには修繕を進めなければいけませんが、老朽化が進むと維持費や修繕費も高くなります。
修繕箇所が増えたり大掛かりな工事が必要になってくるため、結果的に建て替えという判断をすることも多くなります。
・空室が多い
家賃を下げたり、建物、内装などの修繕はしたのに空室が多かったり、1年以上も空きが続くようであれば外観、内装、設備、間取りなどが入居者のニーズに沿ってないことが考えられます。
・環境の変化
内外装や間取り、設備面で入居者のニーズに沿っていない場合以外にも、近くに学校などの教育施設、会社、工場などができる（もしくは廃校、移転など）と、入居者のニーズが大きく変わります。
リノベーションで補えない場合は建て替えの必要があるかもしれません。
