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こんにちは、リビンマッチ公認!リビンマッチの歩き方~リノベーションとリフォームとは?~です。
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今回は「アパート経営・マンション経営における立ち退き交渉のポイント」について紹介している記事を見つけたのでご紹介します。

収益をあげてきたアパート・マンションも、建ててから30年、40年と経てば、老朽化が目立ってきます。

借入金の返済が終わっていれば、空室が目立つようになってもマイナスにはなりづらいですが、新耐震基準の施行や今後も発生するであろう震災へのリスク、周辺に建ち始めた新築物件との比較で、ますます需要が低下することは目に見えています。

そうなると、考えなければいけないのは、耐震や新築に見劣りしないため(あるいは勝つため)の補強修繕やリフォーム、リノベーション、そして建て替えです。

建て替えや、フルリフォーム、スケルトンリフォームと呼ばれる基礎や柱以外は全て新しくなるリフォームの場合、必須となるのが入居者に退居していただくということ。
つまり「立ち退き」です。

言葉の響きからしても、厄介な印象を受けますが、その通り、問題が発生しやすいものです。今回は立ち退き交渉のポイントについて考えます。

立ち退き交渉が必要な状況とは

上述の通り、立ち退きが必要となるのは、主に物件の老朽化などによる建て替え時です。
その他に、賃貸事業をやめて土地を売却する、その土地に自宅を建てるなどの場合も、入居者が存在する限りは交渉が発生します。

借地借家法28条は、「正当の事由があると認められる場合」でなければ、入居者に退居を求めることができないとしています。
この「正当の事由」は、長期にわたる家賃滞納や、建物の老朽化が該当します。

ですが、老朽化対策が修繕程度で済む場合や、耐震性を理由にした場合は認められなかった裁判例もあり、このことから「建物の状態に入居者や周辺への危険・損害が懸念されるほどの理由がないと、入居者を退居させる理由にはならない」という捉え方ができます。

つまり、「少し古くなってきたから、建て替えで収益を上げたい」「自分の住まいにしたい」というのは、オーナーの都合であって入居者には関係ないため、法的な退居は認められず、入居者が納得できる内容の条件交渉をする他はないのです。

結局のところ、どんな理由があるにせよ、退居していただく以上は、立ち退き交渉が発生することになりますね。

立ち退き交渉で起こり得るトラブルとは

借地借家法により、オーナー側から契約解除を申し出る場合は6か月前にとされていますが、実際には1年程前から話を持ちかけることが多いようです。
それだけの余裕をもってしても発生するのが、「立ち退きの拒否」や迷惑料などの「支払いに関する金額調整」です。

転居先が見つからないために、入居者が立ち退き拒否をする場合もあれば、転居にかかる費用に関して、ここぞとばかりに過剰な請求をする入居者もいます。
「転居先ではこの家電を置く場所が狭いから、新しいのを買って」などは序の口だと言う話もあるほどです。

また、家賃滞納者の場合は、転居をするだけの費用を捻出できない可能性が高く、立ち退き交渉が長期化することが多いようです。

もしかすると、「法にのっとった形で手続きをしているのに」と思われるかもしれません。
中には、「部屋を貸してやってるのに」と言う方もいるでしょう。

ですが、オーナーにとって、入居者は部屋を貸してお金をいただいているお客様であり、入居者にとって、その部屋はお金を出して得ている「生活の場」です。
その「生活の場」を、お金をもらっている立場のオーナーが、自分の都合で簡単に奪い取ることができないのは、当然と言えば当然なのです。

もう少し法的な言い方をすると、入居者の得た居住権は、借地借家法により強く保護されています。
入居者が賃料を正しく払うという義務を果たしている以上、居住権は存続し、強制的な退居は不可能なのです。

立ち退き交渉には、「何かしらのトラブルは発生する」という意識で臨んだ方が正解でしょう。

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